Bodenrichtwert verstehen: So prüfst du, ob der Hauspreis fair ist
Aktualisiert am 28.10.2026 · Keine Rechtsberatung.
Kurz gesagt
Der Bodenrichtwert sagt, was ein Quadratmeter Bauland in einer Zone durchschnittlich wert ist. Mal Grundstücksfläche ergibt er den Bodenwert, den größten festen Teil des Preises. Was darüber liegt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert.
Was der Bodenrichtwert ist
Die Gutachterausschüsse der Kreise und Städte werten alle Kaufverträge ihrer Region aus. Daraus ermitteln sie mindestens alle zwei Jahre, in vielen Ländern jährlich, einen durchschnittlichen Wert je Quadratmeter Boden für Zonen mit ähnlicher Lage und Nutzung. Das ist der Bodenrichtwert.
Er gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Ein Eckgrundstück, ein ungewöhnlicher Zuschnitt oder eine dichtere Bebauung können den Wert nach oben oder unten verschieben.
Wo du ihn findest
Die meisten Länder veröffentlichen ihre Bodenrichtwerte frei im Portal BORIS. In Bayern und im Saarland ist die Auskunft kostenpflichtig oder nur bei den Gutachterausschüssen zu bekommen. Hausprobe fragt die freien Portale zu deiner Adresse direkt ab.
Vom Bodenwert zum Hauspreis
Für Einfamilienhäuser rechnen Gutachter meist mit dem Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an den Markt.
- Bodenwert: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche
- Gebäudewert: Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, minus Abschlag für das Alter
- Marktanpassung: Je nach Region zahlen Käufer mehr oder weniger als die Summe. Den Faktor veröffentlichen die Gutachterausschüsse
Rechenbeispiel
Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 450 €/m²: Bodenwert 270.000 Euro. Angeboten ist das Haus für 590.000 Euro. Für das Gebäude von 1975 mit 140 m² zahlst du also 320.000 Euro, rund 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Ein Neubau würde heute etwa 2.500 bis 3.500 Euro je m² kosten. Nach 50 Jahren ist ein großer Teil davon abgeschrieben. Sind Dach, Fenster und Heizung noch im Original, ist der Preis für das Gebäude eher hoch angesetzt; sind sie erneuert, kann er passen.
Grenzen der Rechnung
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, kein Gutachten. In begehrten Lagen werden Häuser oft über dem Sachwert verkauft, auf dem Land oft darunter. Er sagt dir aber, wie viel des Preises für den Boden steht und wie viel für ein Gebäude, das du vielleicht sanieren musst. Für eine Bankfinanzierung oder Streitfälle brauchst du ein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen
- Ist der Bodenrichtwert der Verkehrswert?
- Nein. Er ist ein Durchschnitt für die Zone. Der Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks kann davon abweichen.
- Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
- Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Ländern jährlich.