Eigentumswohnung kaufen: Checkliste für Protokolle, Rücklage und Hausgeld

Diese Unterlagen brauchst du

Fordere sie beim Makler oder Verkäufer an. Ein seriöser Verkäufer hat sie griffbereit:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und letzte Jahresabrechnung
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
• Energieausweis
• Bestätigung des Verwalters, dass keine Hausgeldrückstände bestehen

Erhaltungsrücklage: Reicht das Geld für das Haus?

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, ist das gemeinsame Sparkonto für Dach, Fassade, Heizung und Aufzug. Ist sie zu klein, zahlen die Eigentümer große Arbeiten über eine Sonderumlage, also du nach dem Kauf.

Ein Anhalt ist die Peterssche Formel: Herstellungskosten je m² mal 1,5, geteilt durch 80 Jahre, davon 65 bis 70 % für das Gemeinschaftseigentum. Das ergibt den Betrag, der pro Jahr und m² zurückgelegt werden sollte. Wichtiger als die Formel ist der Vergleich mit dem, was am Haus wirklich ansteht.

Hausgeld richtig lesen

Das Hausgeld zahlst du jeden Monat an die Gemeinschaft. Es enthält Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Verwalter, Hausmeister und die Zuführung zur Rücklage. Üblich sind etwa 3 bis 5 Euro je m² Wohnfläche, mit Aufzug und Tiefgarage mehr.

Ist das Hausgeld auffällig niedrig, wird oft zu wenig zurückgelegt. Ist es hoch, schau, ob ein großer Teil in die Rücklage fließt. Das ist dann gut für dich.

Sonderumlagen: Wer zahlt, wenn sie kurz vor dem Kauf beschlossen wurde?

Eine Sonderumlage schuldet in der Regel, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Wurde sie kurz vor dem Kauf beschlossen, aber erst danach fällig, zahlst du. Deshalb gehört in den Kaufvertrag, wer beschlossene Umlagen trägt.

Worauf du in den Protokollen achten solltest

• Beschlossene Sanierungen: Was kommt sicher, und was kostet es dich anteilig?
• Vertagte oder nur diskutierte Maßnahmen: Was auf dem Tisch liegt, kommt oft später
• Streit unter Eigentümern, Anfechtungsklagen, Verwalterwechsel
• Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer: Fallen sie aus, zahlt die Gemeinschaft
• Feuchtigkeit, Risse, Leitungsschäden, die mehrfach Thema waren

Was die Lage für deine Etage bedeutet

Hochwasser und Starkregen treffen vor allem Keller, Tiefgarage und Erdgeschoss. Das ist Gemeinschaftseigentum: Schäden zahlen alle Eigentümer anteilig, auch wenn du im dritten Stock wohnst. Wohnungen unter dem Dach heizen sich im Sommer am stärksten auf. Hausprobe sagt dir zu jedem Wert, was er für deine Etage heißt.

Häufige Fragen

Wie viel Erhaltungsrücklage ist gut?

Es kommt auf das Haus an. Entscheidend ist, ob die Rücklage die Arbeiten deckt, die in den nächsten Jahren anstehen.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, die vor dem Kauf beschlossen wurde?

Oft ja, wenn sie erst nach dem Eigentumsübergang fällig wird. Regel das im Kaufvertrag.

Wie bekomme ich die Protokolle?

Über den Verkäufer oder Makler. Der Verkäufer kann sie als Eigentümer beim Verwalter anfordern.