Sanierungspflicht nach dem Hauskauf: Was du tun musst und bis wann
Aktualisiert am 28.10.2026 · Keine Rechtsberatung.
Kurz gesagt
Wer ein älteres Haus kauft, muss meist innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und offen liegende Heizungsrohre dämmen. Einen Heizungstausch allein wegen des Kaufs verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Die Kosten liegen meist im unteren fünfstelligen Bereich und gehören in die Preisverhandlung.
Wann die Pflichten greifen
Die Pflichten hängen am Eigentumswechsel. Maßgeblich ist der Tag, an dem du im Grundbuch eingetragen wirst, nicht der Notartermin. Ab dann läuft eine Frist von zwei Jahren.
Ausgenommen sind Häuser, deren Eigentümer schon vor dem 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt haben, solange sie nicht verkaufen. Diese Ausnahme endet mit dem Verkauf: Du als Käufer bist voll in der Pflicht.
Welche Pflichten bleiben
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Käufer eines Bestandshauses bleiben diese Punkte:
- Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, wenn beides ungedämmt ist und der Dachboden nicht beheizt wird
- Offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen, etwa im Keller
- Wenn du selbst etwas erneuerst, etwa Fassade, Fenster oder Dach: Dann gelten die Anforderungen an das neue Bauteil
- Eine Heizung, die älter als 30 Jahre ist, kann unter Austauschpflichten fallen. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel
Was das kostet
Die Dämmung der obersten Geschossdecke kostet je nach Fläche und Material meist 30 bis 80 Euro je Quadratmeter, bei 80 m² Decke also etwa 2.400 bis 6.400 Euro. Wer selbst Hand anlegt, kommt mit begehbaren Dämmplatten günstiger weg.
Rohrdämmung kostet meist wenige hundert Euro. Teuer wird es erst, wenn du ohnehin modernisieren willst. Dann lohnt sich ein individueller Sanierungsfahrplan: Er wird gefördert und erhöht die Förderung für spätere Maßnahmen.
| Maßnahme | Frist | Typische Kosten |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | 2 Jahre | 30–80 €/m² |
| Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen | 2 Jahre | einige hundert Euro |
| Alte Konstanttemperatur-Heizung ersetzen | je nach Alter | 15.000–40.000 € |
Richtwerte ohne Förderung, Stand 2026. Für ein Angebot brauchst du einen Handwerker oder eine Energieberatung.
So prüfst du das vor dem Kauf
- Energieausweis anfordern: Er nennt Baujahr der Heizung, Dämmung und den Energiebedarf
- Bei der Besichtigung auf den Dachboden: Liegt Dämmung auf der Decke oder zwischen den Sparren?
- Im Keller auf Rohre achten: Sind sie mit Schalen ummantelt?
- Nach Rechnungen für Dach, Fenster und Heizung fragen: Was wurde wann erneuert?
Pflichten in die Verhandlung einbringen
Jede Pflicht, die du übernimmst, ist ein konkreter Betrag. Mit Kostenschätzung und Frist kannst du ihn beim Preis ansetzen. Hausprobe zeigt dir zu jeder Adresse, welche Pflichten wahrscheinlich sind, bis wann sie erfüllt sein müssen und was sie etwa kosten.
Häufige Fragen
- Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung tauschen?
- Nicht wegen des Kaufs. Nur sehr alte Konstanttemperaturkessel können unter Austauschpflichten fallen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen.
- Ab wann läuft die Frist von zwei Jahren?
- Ab der Eintragung im Grundbuch, nicht ab dem Notartermin.
- Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
- Der Schornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau einen Teil der Pflichten. Bei Verstößen drohen Bußgelder.