Kostenfallen beim Hauskauf: Grundsteuer, Sanierungsgebiet und offene Beiträge
Aktualisiert am 28.10.2026 · Keine Rechtsberatung.
Kurz gesagt
Die teuersten Überraschungen nach dem Kauf stehen selten im Exposé: offene Beiträge für Straße und Kanal, ein Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet, eine höhere Grundsteuer, Baulasten oder nicht genehmigte Anbauten. Fast alles lässt sich mit einer Anfrage bei Gemeinde und Grundbuchamt vor dem Notartermin klären.
Grundsteuer nach der Reform
Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer. Für viele Einfamilienhäuser ist sie gestiegen, und die Hebesätze der Gemeinden unterscheiden sich stark. Die Steuer des Vorbesitzers ist deshalb nur ein Anhalt, wenn sein Bescheid von 2025 oder später ist. Frag nach dem aktuellen Bescheid.
Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet
Liegt ein Grundstück in einem förmlichen Sanierungsgebiet, kann die Gemeinde nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag verlangen. Er entspricht der Wertsteigerung des Bodens und wird oft erst Jahre nach dem Kauf fällig. Ob ein Gebiet besteht, steht als Sanierungsvermerk im Grundbuch.
Offene Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge
Sind Straße oder Kanal noch nicht abgerechnet, kann der neue Eigentümer zahlen müssen, auch für Arbeiten, die vor dem Kauf gemacht wurden. Bei einem Eckgrundstück an zwei Straßen kann das fünfstellig werden.
- Bei der Gemeinde schriftlich nach offenen Beiträgen fragen
- Im Kaufvertrag regeln, wer bereits entstandene Beiträge zahlt
- Sanierungsvermerk im Grundbuch prüfen
Baulasten, Wegerechte und Leitungsrechte
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Sie können etwa verpflichten, Abstandsflächen für den Nachbarn freizuhalten. Wege- und Leitungsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Beides schränkt ein, was du später bauen darfst.
Nicht genehmigte Anbauten
Wintergarten, ausgebauter Dachboden oder Carport ohne Genehmigung sind häufiger, als man denkt. Die Behörde kann nachträglich eine Genehmigung verlangen oder im Extremfall den Rückbau. Lass dir die Bauakte zeigen und vergleiche sie mit dem, was du siehst.
Alle Kostenfallen auf einen Blick
Hausprobe prüft für jede Adresse, welche dieser Kosten wahrscheinlich sind, und liefert die Fragen für Gemeinde, Makler und Notar gleich mit.
Häufige Fragen
- Wer zahlt Erschließungskosten nach dem Hauskauf?
- Grundsätzlich der Eigentümer zum Zeitpunkt des Bescheids. Im Kaufvertrag kann man regeln, dass der Verkäufer bereits entstandene Beiträge trägt.
- Wo finde ich Baulasten?
- Im Baulastenverzeichnis der Gemeinde oder des Kreises. Auskunft bekommst du mit Vollmacht des Eigentümers.