Hausprobe

Neu seit 29. Juli 2026

Sanierungspflicht nach dem Hauskauf: was seit Juli 2026 gilt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Einen Heizungstausch allein wegen des Kaufs verlangt es nicht mehr. Die Dämmpflichten bleiben: Sind oberste Geschossdecke oder Heizungsrohre ungedämmt, hast du ab der Eintragung im Grundbuch zwei Jahre Zeit.

  • Pflichten: welche bei diesem Haus anstehen und bis wann
  • Kosten je Bauteil: Dach, Fassade, Fenster, Heizung aus den Maßen des amtlichen 3D-Modells
  • Argumente für den Preis: jede Pflicht und jedes fällige Bauteil als Betrag für die Verhandlung

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Gebäudemodernisierungsgesetz

Was nach dem Kauf bleibt und was wegfällt

  • Bleibt

    Oberste Geschossdecke dämmen

    Wenn Decke und Dach ungedämmt sind und der Dachboden nicht beheizt wird. Zwei Jahre Zeit ab der Eintragung im Grundbuch.

  • Bleibt

    Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen

    Offen liegende Rohre in unbeheizten Räumen, etwa im Keller. Ebenfalls zwei Jahre Zeit, kostet meist einige hundert Euro.

  • Bleibt

    Anforderungen beim Erneuern

    Erneuerst du selbst Fassade, Fenster oder Dach, gelten die Anforderungen an das neue Bauteil.

  • Entfällt

    Heizungstausch wegen des Kaufs

    Verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Was für deine Heizung gilt, zeigt der Bericht, mit Exposé passend zur Heizungsart.

Die Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin. Die Ausnahme für Eigentümer, die schon vor Februar 2002 selbst im Haus gewohnt haben, endet mit dem Verkauf: Als Käufer bist du voll in der Pflicht. Alles mit Fristen, Kosten und Ausnahmen steht im Ratgeber Sanierungspflicht nach dem Hauskauf.

Kosten nach Baujahr

Was bei Häusern der 1950er bis 1990er ansteht

Teurer als die Pflichten ist meist, was nach dem Alter fällig ist. Beispiel: ein freistehendes Einfamilienhaus mit etwa 140 m² Wohnfläche, Dach, Fassade, Fenster und Heizung noch im Originalzustand, gerechnet wie im Bericht.

  • 1950er97.000 bis 158.000 €Schnell und sparsam gebaut, dünne Wände, kaum DämmungFällig: Dach, Fassade, Fenster, Heizung
  • 1960er97.000 bis 158.000 €Kaum Dämmung, Ofenheizung oft nachträglich ersetztFällig: Dach, Fassade, Fenster, Heizung
  • 1970er97.000 bis 158.000 €Wärmeschutz erst ab 1977, Flachdächer, häufig AsbestFällig: Dach, Fassade, Fenster, Heizung
  • 1980er35.000 bis 58.000 €Besser gedämmt, Fenster und Heizung oft noch originalFällig: Fenster, HeizungDach in ~9 Jahren, Fassade in ~9 Jahren
  • 1990er19.000 bis 32.000 €Meist solide, Heizung und Dach kommen ins AlterFällig: HeizungFenster in ~9 Jahren

Kosten für das, was jetzt fällig ist, in der einfachsten zulässigen Ausführung (Heizung als Wärmepumpe). Preise aus abgerechneten Sanierungen (IWU), hochgerechnet auf 2026, Spanne −20 % bis +30 %, ohne Förderung, ohne Bad, Elektrik und Innenausbau.

Für dein Haus rechnet der Bericht mit den gemessenen Flächen aus dem amtlichen 3D-Modell und dem Baujahr aus dem Exposé. Mehr zu den Richtwerten im Ratgeber Sanierungskosten nach Baujahr.

Der Bericht

Ein Score. Jeder Bereich erklärt. Jede Zahl mit Quelle.

Erst das Gesamtbild in einem Satz, dann jeder Bereich mit Score und Erklärung. Dahinter die einzelnen Werte mit Karte, Quelle und Abrufdatum, ein Renovierungs-Baukasten und die Fragen für den Makler.

  • Kostenlos: Gesamtscore, Score je Bereich und Einschätzung
  • Im Bericht: alle Werte, Karten, Preis-Check, Renovierungskosten, Fragen und PDF
  • Begleiter: jedes Exposé vollständig prüfen, bis du dein Zuhause gefunden hast

Hausprobe-Score: sehr gut

Beispielhaus in Oberbayern

Auf einen Blick

Solide Lage mit guter Anbindung, Ärzten und Einkauf in der Nähe; bei Wasser, Luft und Lärm unauffällig. Vor dem Kauf klären: die Dämmpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz und den Zustand des Dachs.

  • 90UmweltUnauffällig bei Starkregen, Hochwasser, Radon, Luft, Lärm und Hitze.
  • 73Lebensqualität im KiezStark bei Ärzten sowie Bus und Bahn, schwächer bei Grün und Spielplätzen.
  • 78PreisDer Kaufpreis passt grob zu Lage und Haus.
  • GrundstückBodenrichtwert, Kaufnebenkosten und übliche Mieten für diese Lage.
  • 64RenovierungNach dem Alter des Hauses steht das Dach an, dazu das Solarpotenzial.
  • 55PflichtenNach dem Kauf gilt eine Pflicht aus dem Gebäudeenergiegesetz.
  • Fragen4 Fragen an den Makler, aus den Werten dieses Hauses.

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