Was ist der Erbbauzins?

Das Entgelt, das du dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Bodens zahlst, meist jährlich und für die ganze Laufzeit.

Darf der Erbbauzins steigen?

Ja, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht. Bei Wohnhäusern frühestens alle drei Jahre und in der Regel nicht stärker als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Das Haus fällt an den Grundstückseigentümer. Er muss dich entschädigen, wenn der Vertrag das nicht ausschließt, oder er bietet eine Verlängerung an.

Bekomme ich für ein Erbbaurecht einen Kredit?

Meist ja, wenn die Restlaufzeit lang genug ist. Bei Pfandbriefbanken muss die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf enden.

Kann ich das Grundstück später kaufen?

Nur wenn der Eigentümer verkaufen will oder der Vertrag ein Ankaufsrecht vorsieht. Kirchen dürfen ihr Land oft nicht verkaufen.

Haus mit Erbbaurecht kaufen: Vor- und Nachteile, Erbbauzins und Restlaufzeit

Aktualisiert am 1.11.2026 · Keine Rechtsberatung.

Kurz gesagt

Beim Erbbaurecht kaufst du das Haus, aber nicht das Grundstück. Dafür zahlst du dem Grundstückseigentümer jedes Jahr einen Erbbauzins, oft über Jahrzehnte. Der Kaufpreis ist niedriger, aber Restlaufzeit, Zinsanpassung und die Entschädigung am Ende entscheiden, ob sich das rechnet, und das steht im Erbbaurechtsvertrag.

Wie das Erbbaurecht funktioniert

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Es lässt sich verkaufen und vererben und ist befristet, nach dem Verband Privater Bauherren oft auf 99 Jahre. Vergeben werden Erbbaurechte meist von Gemeinden, Kirchen und Stiftungen.

Für das Erbbaurecht gibt es ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). Kaufst du ein Haus mit Erbbaurecht, übernimmst du den laufenden Vertrag mit seiner Restlaufzeit; sie beginnt nicht neu.

Vor- und Nachteile

Punkt	Was dafür spricht	Was du bedenken musst
Kaufpreis	Du zahlst nur für das Haus, nicht für den Boden	Der Erbbauzins kommt jedes Jahr dazu
Laufende Kosten	Kein Kredit für das Grundstück	Der Erbbauzins kann steigen und läuft oft länger als jeder Kredit
Wertentwicklung	Weniger Eigenkapital gebunden	Steigt der Bodenwert, gehört das dem Grundstückseigentümer
Laufzeit	Bei langer Restlaufzeit wie Eigentum nutzbar	Je kürzer die Restlaufzeit, desto weniger ist das Haus wert
Verkauf und Kredit	Erbbaurecht ist verkäuflich und beleihbar	Oft braucht es die Zustimmung des Grundstückseigentümers

Erbbauzins und wie er steigen darf

Der Erbbauzins wird im Vertrag festgelegt, meist als fester Betrag im Jahr mit einer Klausel zur Anpassung. Dient das Haus überwiegend Wohnzwecken, darf eine Erhöhung nicht unbillig sein: In der Regel nicht mehr als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss, gestiegene Bodenwerte zählen grundsätzlich nicht. Verlangt werden kann sie frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung (§ 9a ErbbauRG).

Rechenbeispiel mit angenommenen 4 % auf einen Bodenwert von 200.000 €, so rechnet auch der Verband Privater Bauherren in seinem Ratgeber: 8.000 € im Jahr, rund 667 € im Monat. Vergleich das mit dem, was ein Kredit für das Grundstück kosten würde; die Bank rechnet es dir aus.

Bodenrichtwert abfragen · was der Boden unter dem Haus etwa wert ist

Restlaufzeit: der wichtigste Wert

Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Haus an den Grundstückseigentümer. Er muss dich für das Bauwerk entschädigen, aber Höhe und Zahlungsweise können im Vertrag geregelt und die Entschädigung sogar ausgeschlossen sein (§ 27 ErbbauRG). Nur wenn das Erbbaurecht der Wohnversorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise dient, sind mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts vorgeschrieben.

Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er dir eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Hauses anbietet. Lehnst du ab, erlischt der Anspruch.

Davon zu unterscheiden ist der Heimfall: Der Eigentümer holt das Erbbaurecht vorzeitig zurück, etwa weil Vertragspflichten verletzt wurden. Dann muss er eine angemessene Vergütung zahlen, die aber ebenfalls vertraglich begrenzt sein kann (§ 32 ErbbauRG). Wegen Zahlungsverzug ist ein Heimfall erst möglich, wenn mindestens zwei Jahresbeträge Erbbauzins offen sind (§ 9 ErbbauRG).

Finanzierung

Banken können eine Grundschuld auf das Erbbaurecht eintragen. Banken, die über Pfandbriefe refinanzieren, dürfen ein befristetes Recht aber nur beleihen, wenn die planmäßige Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Rechts endet (§ 13 PfandBG). Bei 40 Jahren Restlaufzeit muss der Kredit also in 30 Jahren abbezahlt sein.

Oft steht im Vertrag, dass eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen werden darf (§ 5 ErbbauRG). Klär früh mit Bank und Eigentümer, ob beides klappt.

Was du im Vertrag prüfst

Restlaufzeit, und ob es ein Recht auf Verlängerung oder auf Kauf des Grundstücks gibt
Höhe des Erbbauzinses und die Klausel zur Anpassung
Zustimmungsvorbehalte für Verkauf und Belastung
Gründe für einen Heimfall und die Vergütung dafür
Entschädigung bei Ablauf: vereinbart, begrenzt oder ausgeschlossen?
Ob der Verkäufer mit dem Erbbauzins im Rückstand ist
Grunderwerbsteuer fällt auch beim Erwerb eines Erbbaurechts an: Lass dir vom Notar die Bemessung erklären

Was Hausprobe dazu zeigt

Der Bericht zeigt Bodenrichtwert, Flurstück und Grundstücksfläche. Der Preis-Check schätzt den Marktwert aus Boden und Gebäude, also so, als ob du das Grundstück mitkaufst. Bei einem Erbbaurecht gehört dir der Boden nicht: Zieh den Bodenwert von der Schätzung ab und bewerte Restlaufzeit und Erbbauzins mit Bank oder Gutachter. Den Vertrag selbst prüft Hausprobe nicht.

Häufige Fragen

Was ist der Erbbauzins?: Das Entgelt, das du dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Bodens zahlst, meist jährlich und für die ganze Laufzeit.
Darf der Erbbauzins steigen?: Ja, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht. Bei Wohnhäusern frühestens alle drei Jahre und in der Regel nicht stärker als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?: Das Haus fällt an den Grundstückseigentümer. Er muss dich entschädigen, wenn der Vertrag das nicht ausschließt, oder er bietet eine Verlängerung an.
Bekomme ich für ein Erbbaurecht einen Kredit?: Meist ja, wenn die Restlaufzeit lang genug ist. Bei Pfandbriefbanken muss die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf enden.
Kann ich das Grundstück später kaufen?: Nur wenn der Eigentümer verkaufen will oder der Vertrag ein Ankaufsrecht vorsieht. Kirchen dürfen ihr Land oft nicht verkaufen.

Quellen