Heizungsgesetz beim Hauskauf: Was für Öl- und Gasheizungen jetzt gilt
Aktualisiert am 1.11.2026 · Keine Rechtsberatung.
Kurz gesagt
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, ebenso die Pflicht, alte Kessel nach 30 Jahren zu tauschen. Du darfst ein Haus mit Öl- oder Gasheizung kaufen und die Heizung weiter betreiben; wer später eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile Bio-Brennstoff nutzen.
Was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die Regeln für Heizungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Für Käufer eines Bestandshauses ändert sich vor allem das:
- Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen
- Die Betriebsverbote für alte Heizkessel sind entfallen, auch die Pflicht zum Austausch nach 30 Jahren
- Die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung ist entfallen
- Neu ist die Biotreppe: Neue Öl- und Gasheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Anteil Bio-Brennstoff oder Wasserstoff (§ 43 GModG)
Haus mit Öl- oder Gasheizung kaufen
Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darfst du weiter betreiben, auch wenn sie alt ist. Der Kauf allein verlangt keinen Heizungstausch. Die Frage ist eher, was der Betrieb in den nächsten Jahren kostet.
Der CO₂-Preis auf Heizöl und Erdgas liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne; der Bundestag hat am 15. Oktober 2026 beschlossen, dass der Korridor auch 2027 gilt. Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr starten, dann ohne festen Preis. Außerdem sollen Lieferanten von Gas und Öl ihre Brennstoffe bis 2045 auf klimaneutral umstellen (§ 42a GModG); ein Gesetz für eine Quote soll bis 1. Dezember 2026 vorgelegt werden.
Was das für deine Heizkosten heißt, weiß heute niemand genau. Rechne mit steigenden Kosten und frag nach dem Verbrauch der letzten Jahre.
Wenn du eine neue Heizung einbaust
Baust du eine Wärmepumpe, eine Pelletheizung oder einen Anschluss an ein Wärmenetz ein, gibt es keine Vorgaben zum Brennstoff. Baust du eine neue Öl- oder Gasheizung ein, gilt die Biotreppe:
| Ab | Mindestanteil Bio-Brennstoff oder Wasserstoff |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
§ 43 GModG. Statt der Biotreppe sind unter Bedingungen auch Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung möglich (§§ 43, 45, 46 GModG).
Förderung für den Heizungstausch: KfW 458
Die KfW fördert Heizungen mit erneuerbaren Energien, etwa Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Solarthermie und den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Stand November 2026 setzt sich der Zuschuss so zusammen:
| Baustein | Zuschuss | Bedingung |
|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | Für alle Antragsteller |
| Klimageschwindigkeitsbonus | 16 % | Du wohnst selbst im Haus und ersetzt eine Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung |
| Einkommensbonus | 40 %, 30 % oder 10 % | Selbstnutzer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 €; mit Kind liegt die Grenze 10.000 € höher |
Höchstens 70 % der förderfähigen Kosten, je nach Antragstellergruppe bis 80 %. Förderfähig sind beim Einfamilienhaus bis 28.000 €. Quelle: KfW, Produktseite 458.
Was sich bei der Förderung bald ändert
Ab 1. Februar 2027 sinkt der Klimageschwindigkeitsbonus halbjährlich um 4 Prozentpunkte, ebenso sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit. Für Anträge ab 1. August 2028 gibt es den Bonus nicht mehr. Mit 70 % von 28.000 € sind heute bis zu 19.600 € Zuschuss für ein Einfamilienhaus möglich.
Die Reihenfolge entscheidet: Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Arbeiten beginnen. Der Vertrag mit dem Fachbetrieb braucht eine aufschiebende oder auflösende Bedingung, dass er erst mit der Zusage gilt. Als Käufer kannst du den Antrag stellen, sobald eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht. Den Klimageschwindigkeitsbonus gibt es nur, wenn du das Haus bei Antragstellung selbst bewohnst; ob das in deinem Fall passt, klärst du mit der Energieberatung oder der KfW.
Die Heizung vor dem Kauf prüfen
- Typenschild und Energieausweis: Wie alt ist der Kessel, Brennwert oder älter?
- Verbrauch der letzten drei Jahre und Kosten für Öl oder Gas
- Protokolle des Schornsteinfegers und Wartungsnachweise
- Wärmeplanung der Gemeinde: Ist ein Wärmenetz in der Straße geplant?
- Bei einer Wohnung: Über die Zentralheizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft, nicht du allein
Was Hausprobe dazu zeigt
Im Bereich Pflichten sagt der Bericht, dass für die Heizung kein Austauschzwang gilt, und weist bei einer Öl- oder Gasheizung aus dem Exposé auf die Biotreppe für neue Kessel hin. Im Renovierungs-Baukasten steht, ob die Heizung nach ihrem Alter fällig ist und was eine Luft-Wasser-Wärmepumpe etwa kostet, ohne Förderung. Dazu kommt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Häufige Fragen
- Darf ich ein Haus mit Ölheizung kaufen?
- Ja. Eine bestehende Ölheizung darfst du weiter betreiben. Die Betriebsverbote für alte Kessel sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.
- Muss ich eine 30 Jahre alte Heizung austauschen?
- Nein. Die Austauschpflicht für Kessel nach 30 Jahren ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen.
- Gilt die 65-Prozent-Regel noch?
- Nein, sie ist entfallen. Für neue Öl- und Gasheizungen gilt stattdessen ab 2029 ein steigender Anteil Bio-Brennstoff oder Wasserstoff.
- Wie viel Förderung gibt es für eine Wärmepumpe?
- Über die KfW 30 % Grundförderung, dazu bis 16 % Klimageschwindigkeitsbonus und je nach Einkommen bis 40 % Einkommensbonus, insgesamt höchstens 70 bis 80 % von bis zu 28.000 € beim Einfamilienhaus.
- Kann ich die Förderung vor dem Grundbucheintrag beantragen?
- Ja, sobald eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Bis zum Nachweis musst du im Grundbuch stehen.