Gutachter beim Hauskauf: Was er kostet und wann du ihn brauchst
Aktualisiert am 1.11.2026 · Keine Rechtsberatung.
Kurz gesagt
Für den Zustand des Hauses holst du einen Bausachverständigen, für den Wert einen Wertgutachter. Eine Kurzberatung vor Ort kostet nach dem Verband Privater Bauherren etwa 300 bis 600 Euro, ein ausführliches Gutachten häufig 800 bis 2.000 Euro. Hausprobe ersetzt beides nicht, zeigt dir aber vorher, bei welchem Haus sich der Termin lohnt und worauf der Gutachter schauen soll.
Wer prüft was
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ein Bauzustandsbericht beschreibt dagegen, in welchem Zustand das Haus ist und was ansteht. Viele Bausachverständige bieten beides an.
| Wer | Was er prüft | Wann du ihn brauchst |
|---|---|---|
| Bausachverständiger | Baulicher Zustand, Mängel, Feuchte, Sanierungsbedarf | Vor dem Kauf eines Bestandshauses, vor allem eines Altbaus |
| Wertgutachter | Verkehrswert des Hauses mit Grundstück | Wenn du den Preis belastbar prüfen willst, bei Erbschaft, Trennung oder Streit |
| Hausprobe | Lage aus amtlichen Daten, Preis-Check, Kosten nach Alter, Pflichten | Vor der Besichtigung, für jedes Haus auf deiner Liste |
Was ein Bausachverständiger kostet
Nach dem Verband Privater Bauherren kostet eine Kurzberatung oder mündliche Einschätzung vor Ort je nach Region und Aufwand etwa 300 bis 600 Euro, ein ausführliches Gutachten häufig 800 bis 2.000 Euro. Die Stundensätze liegen meist bei 100 bis 150 Euro. Dazu kommen oft Anfahrt und Spezialuntersuchungen wie eine Thermografie.
Lass dir vorher schriftlich bestätigen, was enthalten ist: nur Begehung und mündliche Einschätzung, ein kurzes Protokoll oder ein schriftliches Gutachten.
Wann sich ein Gutachter lohnt
Mängel, die du beim Kauf kennst, kannst du später meist nicht mehr geltend machen (§ 442 BGB). Gebrauchte Häuser werden außerdem oft unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft; darauf kann sich der Verkäufer nur nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben hat (§ 444 BGB). Was du vor dem Kauf findest, regelst du also über den Preis. Was du bei Vertragsfragen beachten musst, sagt dir der Notar oder eine Rechtsberatung.
- Altbau mit Dach, Fenstern oder Heizung im Original
- Sichtbare Feuchtigkeit, Risse oder frisch gestrichene Kellerwände
- Anbauten, ausgebauter Dachboden oder Durchbrüche ohne Unterlagen
- Holzbalkendecken, Flachdach oder Fertighaus aus den 1960er bis 1980er Jahren
- Wenn du nach dem Kauf umbauen willst und die Kosten kennen musst
So findest du einen guten Sachverständigen
Die Bezeichnung Bausachverständiger ist nicht geschützt. Es kommt auf Qualifikation, Erfahrung und Unabhängigkeit an. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den Kammern geprüft und bestellt (§ 36 GewO); ihre Listen findest du bei der Industrie- und Handelskammer oder der Handwerkskammer.
- Unabhängig von Makler und Verkäufer beauftragen
- Nach Erfahrung mit Häusern dieser Bauzeit fragen
- Leistungsumfang und Preis schriftlich vereinbaren
- Nach einer Berufshaftpflichtversicherung fragen
- Termin so legen, dass Keller und Dachboden zugänglich sind
Was Hausprobe abdeckt und was nicht
Hausprobe stellt amtliche Daten zu einer Adresse zusammen und erklärt sie: Hochwasser, Starkregen, Radon, Lärm, Bodenrichtwert, einen vereinfachten Preis-Check, Renovierungskosten nach dem Alter der Bauteile mit Flächen aus dem 3D-Modell, mögliche Schadstoffe nach Baujahr, Pflichten nach dem Kauf und Fragen an den Makler.
Niemand besichtigt das Haus. Hausprobe misst keine Feuchte, beurteilt kein Tragwerk und weiß nicht, was schon erneuert wurde. Der Bericht ist kein Gutachten. Er hilft dir, die engere Wahl zu treffen und dem Gutachter die richtigen Fragen mitzugeben.
Die richtige Reihenfolge
- Adresse prüfen: Lage, Preis und Kosten nach Alter
- Besichtigen und Unterlagen anfordern
- Für die engere Wahl: Bausachverständigen mitnehmen
- Mängel und Kosten in die Preisverhandlung einbringen
- Erst dann zum Notar
Häufige Fragen
- Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
- Nach dem Verband Privater Bauherren etwa 300 bis 600 Euro für eine Kurzberatung vor Ort und häufig 800 bis 2.000 Euro für ein ausführliches Gutachten, plus Anfahrt.
- Wer bezahlt den Gutachter?
- Wer ihn beauftragt, beim Kauf also in der Regel du. Beauftrage ihn selbst, damit er unabhängig ist.
- Ist ein Wertgutachten dasselbe wie ein Bauzustandsbericht?
- Nein. Das Wertgutachten ermittelt den Verkehrswert, der Bauzustandsbericht beschreibt Zustand, Mängel und Sanierungsbedarf.
- Ist Bausachverständiger ein geschützter Titel?
- Nein. Achte auf Qualifikation und Erfahrung. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige findest du über die Kammern.
- Ersetzt Hausprobe einen Gutachter?
- Nein. Hausprobe wertet amtliche Daten zur Adresse aus, niemand besichtigt das Haus. Es hilft dir zu entscheiden, wo sich ein Gutachter lohnt.