Bodenrichtwert Bayern 2026: Bodenrichtwerte abfragen und Hauspreis prüfen

Bodenrichtwerte in Bayern

Der Obere Gutachterausschuss nennt im Immobilienmarktbericht Bayern 2026 für Bauplätze von Eigenheimen einen bayernweiten Mittelwert (Median) von rund 400 €/m², von rund 30 €/m² im Landkreis Hof bis rund 1.790 €/m² im Landkreis München. Über 1.000 €/m² liegen nur oberbayerische Städte und Landkreise, neben München vor allem Miesbach und Starnberg. Für die mittlere Lage meldeten für 2025 die Landeshauptstadt München 1.750 €/m², Nürnberg 760 €/m², Würzburg 440 €/m² und der Landkreis Tirschenreuth 53 €/m².

In vielen Städten ist das Niveau gesunken. München lag 2022 noch bei 2.400 €/m²; von 2022 bis 2024 ging es um 20,8 % zurück, 2025 um weitere 7,9 %. Regensburg fiel von 1.270 €/m² im Jahr 2024 auf 970 €/m². In den Landkreisen Niederbayerns, der Oberpfalz, Unterfrankens und Schwabens steigen die Preise dagegen noch.

Aus den amtlichen Quellen unten. Innerhalb eines Orts unterscheiden sich die Zonen stark; maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, in der das Haus liegt.

Bodenrichtwert Bayern abfragen

Die Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 1. Januar 2024 stehen inzwischen im BayernAtlas großteils kostenfrei zur Einsicht. Eine amtliche Bodenrichtwertauskunft ist nach dem Bayerischen Kostengesetz gebührenpflichtig, die Höhe legt jeder Ausschuss selbst fest. Über das Portal BORIS-Bayern kaufst du Einzel- oder Dauerauskünfte von über 40 Ausschüssen, vor allem kreisfreien Städten, und bekommst ein PDF-Exposé. München verkauft seine Werte über ein eigenes Portal, die Online-Auskunft kostet dort 30 €. Eine offene Datenlizenz gibt es nicht; die Daten sind urheberrechtlich geschützt, und Ausschüsse wie Aschaffenburg untersagen ausdrücklich die Weitergabe an Dritte.

Bayern hat mit dem BayernAtlas zwar ein zentrales Portal, die Werte gehören aber den 96 örtlichen Ausschüssen. Jeder entscheidet selbst, wo er sie zeigt, im BayernAtlas, über BORIS-Bayern oder auf einem eigenen Portal, und was eine Auskunft kostet. Der Obere Gutachterausschuss schreibt im Marktbericht 2026 selbst, dass noch nicht alle Bodenrichtwerte kostenfrei einsehbar sind und eine Vereinheitlichung folgen soll. Für dein Grundstück schaust du zuerst unter bodenrichtwerte.bayern.de nach. Zeigt der BayernAtlas für deine Gemeinde nichts, kaufst du eine Einzelauskunft über BORIS-Bayern oder das Portal der Stadt, oder du fragst die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses am Landratsamt.

• Bodenrichtwerte Bayern im BayernAtlas ↗ · zentrales bayerisches Bodenrichtwertportal; noch nicht alle Gutachterausschüsse zeigen dort ihre Werte

Stichtag und Gutachterausschüsse

Die bayerischen Ausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar eines geraden Jahres (§ 196 BauGB, § 12 Gutachterausschussverordnung BayGaV). Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2026, der nächste ist der 1. Januar 2028. Veröffentlicht wird über das Jahr verteilt: München hat seine Werte zum 1. Januar 2026 am 9. Juni 2026 beschlossen und am 30. Juni 2026 online gestellt; öffentlich ausgelegt waren sie vom 20. Juli bis 14. August 2026.

Bayern hat 96 Gutachterausschüsse, gebildet bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten; einige Landkreise teilen sich einen, etwa Passau und Freyung-Grafenau. Seit September 2015 gibt es den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, seine Geschäftsstelle ist der Stadt Landshut zugeordnet. Er bekommt die Daten aller 96 Ausschüsse und gibt alle zwei Jahre den Immobilienmarktbericht Bayern heraus.

• Immobilienmarktbericht Bayern 2026 ↗ · Oberer Gutachterausschuss, vorgestellt am 24. Juni 2026, kostenlos als PDF

Vom Bodenrichtwert zum Hauspreis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert. Ist der Gebäudeanteil für ein altes, unsaniertes Haus hoch, ist der Preis eher hoch angesetzt.

• Ratgeber: Bodenrichtwert verstehen · Sachwert, Rechenbeispiel und Grenzen der Rechnung

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Bayern

Bayern erhebt die Grundsteuer nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz als reines Flächenmodell, der Bodenrichtwert spielt keine Rolle. Gerechnet wird mit 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Wohn- oder Nutzfläche; die Messzahl beträgt für Grund und Boden 100 %, für Wohnflächen 70 %. Im Beispiel des Landesamts für Steuern ergeben 600 m² Grundstück und 160 m² Wohnfläche einen Messbetrag von 80 €, bei 400 % Hebesatz 320 € im Jahr. Neu berechnet wird nur, wenn sich Flächen oder Nutzung ändern.

Was Hausprobe für Adressen in Bayern zeigt

Für Adressen in Bayern zeigt Hausprobe den Bodenrichtwert noch nicht. Den Wert holst du dir im Portal oben und rechnest mit dem Rechner weiter. Alles andere prüft Hausprobe auch hier: Hochwasser, Starkregen, Lärm, Radon, Nachbarschaft und die Kosten für das Haus.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Bayern?

Im amtlichen Portal: Bodenrichtwerte Bayern im BayernAtlas, https://www.bodenrichtwerte.bayern.de. Gib dort die Adresse ein; der Wert gilt für die Zone, in der das Grundstück liegt.

Bodenrichtwert München 2026: Wo finde ich ihn?

Der Gutachterausschuss München hat die Werte zum 1. Januar 2026 am 9. Juni 2026 beschlossen. Abrufen kannst du sie über bodenrichtwerte-muenchen.de; die Online-Auskunft kostet 30 €. Zur Orientierung: Für Eigenheim-Bauland in mittlerer Lage meldete München für 2025 ein Bodenpreisniveau von 1.750 €/m², 2022 waren es 2.400 €/m².

Ist BORIS-Bayern kostenlos?

Nein. Das Konto ist kostenlos, die Bodenrichtwerte der über 40 beteiligten Ausschüsse gibt es dort nur gegen Gebühr. Kostenlos ansehen kannst du die Werte ab dem Stichtag 1. Januar 2024 großteils im BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de.

Brauche ich in Bayern den Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

Nein. Bayern berechnet die Grundsteuer nur aus Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Nutzung.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht genau. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke der Zone. Größe, Zuschnitt, Ecklage oder eine andere erlaubte Bebauung können den Wert des einzelnen Grundstücks verschieben.