Bodenrichtwert Hessen 2026: Bodenrichtwerte abfragen und Hauspreis prüfen

Bodenrichtwerte in Hessen

Für Wohnbauflächen reichen die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 in Frankfurt am Main von 370 bis 7.200 €/m², der generalisierte Bodenwert der Stadt liegt bei 1.857 €/m². Es folgen Wiesbaden mit 1.079 €/m² und Darmstadt mit 1.032 €/m². In Mittel- und Nordhessen liegen die Werte deutlich niedriger: Das Kreismittel beträgt im Werra-Meißner-Kreis 45 €/m², im Vogelsbergkreis 51 €/m², und im Schwalm-Eder-Kreis reichen die Richtwerte bis hinunter auf 18 €/m².

Gegenüber dem Stichtag 2024 sind die Werte in den großen Städten des Südens gesunken. In Frankfurt fiel der generalisierte Bodenwert für Wohnbauflächen von 2.091 auf 1.857 €/m², also um rund 11 %, der höchste Richtwert von 8.500 auf 7.200 €/m². In Wiesbaden ging es von 1.140 auf 1.079 €/m². In Kassel stieg der Wert dagegen von 257 auf 275 €/m².

Aus den amtlichen Quellen unten. Innerhalb eines Orts unterscheiden sich die Zonen stark; maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, in der das Haus liegt.

Bodenrichtwert Hessen abfragen

Die Recherche in BORIS Hessen ist gebührenfrei, du kannst die Werte ansehen und einen Ausdruck erstellen; die Richtwerte selbst erscheinen ab Maßstab 1:5.000. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte für die Stichtage 2020, 2022 und 2024 erstellst du kostenlos im Geodatenshop des Landes (gds.hessen.de). Für den Stichtag 1. Januar 2026 gibt es diese Auskunft dort nicht, Einsicht und Ausdruck gehen nur im Geoportal. Die Immobilienmarktberichte des Landes und der Ausschüsse gibt es kostenlos als PDF.

• BORIS Hessen im Geoportal Hessen ↗ · Stichtag 1. Januar 2026; frühere Stichtage und Hilfe über boris.hessen.de

Stichtag und Gutachterausschüsse

Die hessischen Gutachterausschüsse legen die Bodenrichtwerte zum 1. Januar jedes geraden Jahres fest (§ 196 BauGB, § 17 der Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch). Die letzte Festlegung erfolgte zum 1. Januar 2026, die nächste folgt zum 1. Januar 2028. Veröffentlicht werden die Werte jeweils zwischen Mai und Juni des Stichtagsjahres in BORIS Hessen.

Hessen hat 17 Gutachterausschüsse für Immobilienwerte, für die Landkreise, die kreisfreien Städte und einzelne kreisangehörige Städte. Sie sind selbständige Einrichtungen des Landes. Die sieben Geschäftsstellen für die Landkreise sitzen bei den Ämtern für Bodenmanagement, die übrigen zehn in Stadtverwaltungen. Seit 2007 gibt es beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Wiesbaden die Zentrale Geschäftsstelle (ZGGH); sie betreibt BORIS Hessen und gibt jedes Jahr im Juni den Immobilienmarktbericht des Landes heraus.

• Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026 ↗ · Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse, kostenlos als PDF im Downloadcenter von gds.hessen.de

Vom Bodenrichtwert zum Hauspreis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert. Ist der Gebäudeanteil für ein altes, unsaniertes Haus hoch, ist der Preis eher hoch angesetzt.

• Ratgeber: Bodenrichtwert verstehen · Sachwert, Rechenbeispiel und Grenzen der Rechnung

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Hessen

Hessen hat mit dem Hessischen Grundsteuergesetz vom 15. Dezember 2021 ein eigenes Flächen-Faktor-Verfahren. Grundlage sind die Flächen: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche, Wohnflächen mit einer Messzahl von 70 %, effektiv also 0,35 €. Diese Beträge werden mit einem Lagefaktor multipliziert. Er vergleicht den Bodenrichtwert deines Grundstücks zum 1. Januar 2022 mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, gedämpft mit dem Exponenten 0,3. Die Gemeindedurchschnitte stehen im Staatsanzeiger Nr. 37/2022. Den Bodenrichtwert musst du nicht angeben, das Finanzamt bekommt ihn von der Katasterverwaltung. Neue Bodenrichtwerte ändern die Steuer mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung 2036 nicht.

Was Hausprobe für Adressen in Hessen zeigt

Für jede Adresse in Hessen fragt Hausprobe den Bodenrichtwert beim amtlichen Dienst des Landes ab, nimmt die Zone für Wohnbauland mit dem neuesten Stichtag und rechnet mit der Fläche des Flurstücks den Bodenwert aus. Daraus und aus dem Alter des Gebäudes schätzt der Bericht, was das Haus wert ist.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Hessen?

Im amtlichen Portal: BORIS Hessen im Geoportal Hessen, https://www.geoportal.hessen.de/map?WMC=8243. Gib dort die Adresse ein; der Wert gilt für die Zone, in der das Grundstück liegt.

Ist BORIS Hessen kostenlos?

Ja, die Online-Recherche ist gebührenfrei. Für die Stichtage 2020, 2022 und 2024 gibt es auch die schriftliche Auskunft kostenlos im Geodatenshop; für 2026 kannst du die Werte im Geoportal ansehen und ausdrucken.

Bodenrichtwert Frankfurt 2026: Wie hoch ist er?

Zum 1. Januar 2026 reichen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Frankfurt von 370 bis 7.200 €/m². Der generalisierte Bodenwert der Stadt sank von 2.091 €/m² im Jahr 2024 auf 1.857 €/m².

Wie wirkt der Bodenrichtwert auf meine Grundsteuer in Hessen?

Nur über den Lagefaktor. Liegt dein Bodenrichtwert vom 1. Januar 2022 über dem Durchschnitt deiner Gemeinde, ist der Faktor größer als 1, liegt er darunter, kleiner; der Exponent 0,3 dämpft den Unterschied. Neue Bodenrichtwerte ändern daran bis zur Hauptveranlagung 2036 nichts.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht genau. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke der Zone. Größe, Zuschnitt, Ecklage oder eine andere erlaubte Bebauung können den Wert des einzelnen Grundstücks verschieben.