Bodenrichtwert Niedersachsen 2026: Bodenrichtwerte abfragen und Hauspreis prüfen

Bodenrichtwerte in Niedersachsen

Bauland für Einfamilienhäuser kostete in Niedersachsen im Berichtsjahr November 2024 bis Oktober 2025 im Mittel 139 €/m², 6 € mehr als ein Jahr zuvor. Unter den Gemeinden mit den meisten verkauften Bauplätzen lagen Oldenburg mit 345 €/m² und Osnabrück mit 310 €/m² vorn (Median der Kaufpreise). Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 liegen zum Beispiel bei 1.000 €/m² in der Einfamilienhauszone Kirchrode-West in Hannover und bei 44 €/m² in einer Wohnzone in Stadtoldendorf im Landkreis Holzminden.

Verkauft wurden rund 6.300 Bauplätze für Einfamilienhäuser, 19 % mehr als 2024. Zusammen mit 2023 und 2024 ist das trotzdem einer der drei niedrigsten Werte seit Beginn der digitalen Erfassung in den 1980er Jahren. Insgesamt registrierten die Gutachterausschüsse rund 94.600 Kaufverträge mit rund 25 Mrd. € Umsatz, 3,6 Mrd. € mehr als im Vorjahr.

Aus den amtlichen Quellen unten. Innerhalb eines Orts unterscheiden sich die Zonen stark; maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, in der das Haus liegt.

Bodenrichtwert Niedersachsen abfragen

Die Bodenrichtwerte stehen gebührenfrei im Internet. In BORIS.NI suchst du nach Ort, Adresse oder Flurstück und kannst amtliche Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte mit Legende selbst drucken. Für die Daten gilt die Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0 (dl-de/by-2-0) mit dem Quellenvermerk „© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen“; der Kartendienst des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN) steht unter derselben Lizenz, ohne weitere Beschränkungen.

• BORIS.NI ↗ · Bodenrichtwerte für ganz Niedersachsen, auch für Bremen und Bremerhaven

Stichtag und Gutachterausschüsse

Die niedersächsischen Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte jedes Jahr. Aktuell sind in BORIS.NI die Werte zum 1. Januar 2026; aus ihnen werden seit 2026 automatisch die mittleren Bodenwerte je Gemeinde abgeleitet, die in den Grundstücksmarktdaten stehen. Für die Grundsteuer gelten dagegen weiter die Werte zum 1. Januar 2022; sie werden nur alle sieben Jahre aktualisiert.

Es gibt neun Gutachterausschüsse. Jeder ist für den Bereich einer Regionaldirektion des LGLN gebildet und damit oft für mehrere Landkreise und kreisfreie Städte zuständig; seine Geschäftsstelle sitzt bei dieser Regionaldirektion. Für das ganze Land gibt es seit 1999 einen Oberen Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle bei der Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg. Gedruckte Grundstücksmarktberichte gab es bis 2021, seitdem erscheinen die Grundstücksmarktdaten jedes Jahr online.

• Landesgrundstücksmarktdaten Niedersachsen 2026 ↗ · Oberer Gutachterausschuss, Berichtszeitraum 1.11.2024 bis 31.10.2025, interaktive Dashboards

Vom Bodenrichtwert zum Hauspreis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert. Ist der Gebäudeanteil für ein altes, unsaniertes Haus hoch, ist der Preis eher hoch angesetzt.

• Ratgeber: Bodenrichtwert verstehen · Sachwert, Rechenbeispiel und Grenzen der Rechnung

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Niedersachsen

Niedersachsen hat ein eigenes Gesetz mit dem Flächen-Lage-Modell (Niedersächsisches Grundsteuergesetz). Grundlage sind die Flächen: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche, für Wohnflächen mit einer auf 70 % ermäßigten Messzahl. Der Bodenrichtwert zählt nur über den Lage-Faktor: Bodenrichtwert der Zone geteilt durch den Durchschnittsbodenwert der Gemeinde (Median aller Bauland-Richtwerte dort), hoch 0,3. Liegt deine Zone doppelt so hoch wie der Gemeindedurchschnitt, steigt der Betrag so nur um rund 23 %. Maßgeblich sind die Werte zum 1. Januar 2022. Das Niedersächsische Finanzgericht hat das Modell am 18. Juni 2026 für verfassungsgemäß erklärt (1 K 38/24), die Revision läuft beim Bundesfinanzhof (II R 21/26). Nach einer Gesetzesänderung, die der Landtag im Juni 2026 beschlossen hat, können Gemeinden in Härtefällen die Grundsteuer erlassen, etwa bei leerstehenden Resthöfen mit mehr als 300 m² Nutzfläche oder ungenutzten unbebauten Grundstücken über 3.000 m².

Was Hausprobe für Adressen in Niedersachsen zeigt

Für Adressen in Niedersachsen zeigt Hausprobe den Bodenrichtwert noch nicht. Den Wert holst du dir im Portal oben und rechnest mit dem Rechner weiter. Alles andere prüft Hausprobe auch hier: Hochwasser, Starkregen, Lärm, Radon, Nachbarschaft und die Kosten für das Haus.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Niedersachsen?

Im amtlichen Portal: BORIS.NI, https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte. Gib dort die Adresse ein; der Wert gilt für die Zone, in der das Grundstück liegt.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Hannover 2026?

Das hängt stark von der Zone ab. Zum 1. Januar 2026 liegt die Einfamilienhauszone Kirchrode-West bei 1.000 €/m² (Richtwertgrundstück 750 m²), die Zone „Kl. Buchholz“ für Einfamilienhäuser bei 850 €/m² (500 m²) und die Zone List-West für Mehrfamilienhäuser bei 550 €/m². Den Wert für deine Adresse zeigt BORIS.NI.

Ist BORIS.NI kostenlos?

Ja. Die Bodenrichtwerte stehen gebührenfrei im Internet, und auch amtliche Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte kannst du in BORIS.NI kostenlos drucken.

Wie wirkt der Bodenrichtwert auf die Grundsteuer in Niedersachsen?

Nur gedämpft. Der Bodenrichtwert deiner Zone wird durch den Durchschnittsbodenwert der Gemeinde geteilt und hoch 0,3 genommen. Eine Zone mit doppeltem Gemeindedurchschnitt ergibt einen Lage-Faktor von 1,23; die Fläche von Grundstück und Gebäude bleibt die Hauptgröße. Es zählen die Werte zum 1. Januar 2022, nicht die aktuellen.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht genau. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke der Zone. Größe, Zuschnitt, Ecklage oder eine andere erlaubte Bebauung können den Wert des einzelnen Grundstücks verschieben.