Bodenrichtwert Hamburg 2026: Bodenrichtwerte abfragen und Hauspreis prüfen

Bodenrichtwerte in Hamburg

Die Spanne innerhalb der Stadt ist sehr groß. Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m² reichen die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 von 210 €/m² in Wilhelmsburg und auf der Veddel bis 10.565 €/m² in Rotherbaum; auf der Insel Neuwerk sind es 47 €/m². Im Mittel der Stadtteile liegen Harvestehude mit 5.233 €/m² und Rotherbaum mit 4.334 €/m² vorn, Wilhelmsburg mit 327 €/m² und Neuenfelde mit 293 €/m² weit hinten.

Zum 1. Januar 2025 waren die Werte für Einfamilienhausbauplätze noch auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Zum 1. Januar 2026 sind sie im Schnitt um rund 5 % gesunken, in einzelnen Stadtteilen stärker. Für Mehrfamilienhausbauplätze im unteren Preissegment ging es ebenfalls um etwa 5 % nach unten, im oberen Bereich blieben die Werte weitgehend stabil.

Aus den amtlichen Quellen unten. Innerhalb eines Orts unterscheiden sich die Zonen stark; maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, in der das Haus liegt.

Bodenrichtwert Hamburg abfragen

BORIS.HH zeigt die Werte in einer Karte, rechnet sie auf die Merkmale deines Grundstücks um und erstellt einen Ausdruck. Die Bodenrichtwerte stehen außerdem als offene Daten im Transparenzportal Hamburg, unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Eine amtliche, auf dein Grundstück umgerechnete Auskunft kostet über das Online-Verfahren IDA.HH 26 € plus Umsatzsteuer je Wert (30,94 €), schriftlich 180 € plus Umsatzsteuer einschließlich des ersten Werts (214,20 €), so das Preisverzeichnis des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung vom 1. Januar 2026. Den Immobilienmarktbericht gibt es kostenlos als PDF.

• BORIS.HH ↗ · interaktive Bodenrichtwertkarte, Stichtage seit 1973

Stichtag und Gutachterausschüsse

Hamburg ermittelt die Bodenrichtwerte seit 2010 jedes Jahr, von 2010 bis 2020 zum 31. Dezember, seit 2022 zum 1. Januar. Aktuell gilt der Stichtag 1. Januar 2026; der Immobilienmarktbericht 2026 wertet diese Werte aus.

Hamburg hat einen Gutachterausschuss für das ganze Stadtgebiet. Seine Mitglieder bestellt der Senat, drei hauptamtliche Vorsitzende leiten ihn. Die Geschäftsstelle gehört zum Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV) in Wilhelmsburg und wertet jedes Jahr über 12.000 Kaufverträge aus.

• Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 ↗ · Berichtsjahr 2025, kostenlos als PDF

Vom Bodenrichtwert zum Hauspreis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert. Ist der Gebäudeanteil für ein altes, unsaniertes Haus hoch, ist der Preis eher hoch angesetzt.

• Ratgeber: Bodenrichtwert verstehen · Sachwert, Rechenbeispiel und Grenzen der Rechnung

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Hamburg

Hamburg hat mit dem Hamburgischen Grundsteuergesetz ein eigenes Wohnlagemodell. Der Bodenrichtwert spielt keine Rolle: Das Finanzamt rechnet mit 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche. Für Wohnflächen gilt eine Messzahl von 70 %, in normaler Wohnlage von 52,5 %; der Hebesatz beträgt 975 %. Im Beispiel der Finanzbehörde zahlt ein Einfamilienhaus mit 1.000 m² Grundstück und 100 m² Wohnfläche in guter Lage 731,25 € im Jahr, in normaler Lage 645,93 €. Steigende Bodenpreise erhöhen die Grundsteuer nicht, und erklärt werden musste nur einmal zum 1. Januar 2022.

Was Hausprobe für Adressen in Hamburg zeigt

Für jede Adresse in Hamburg fragt Hausprobe den Bodenrichtwert beim amtlichen Dienst des Landes ab, nimmt die Zone für Wohnbauland mit dem neuesten Stichtag und rechnet mit der Fläche des Flurstücks den Bodenwert aus. Daraus und aus dem Alter des Gebäudes schätzt der Bericht, was das Haus wert ist.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Hamburg?

Im amtlichen Portal: BORIS.HH, https://www.geoportal-hamburg.de/boris/. Gib dort die Adresse ein; der Wert gilt für die Zone, in der das Grundstück liegt.

Bodenrichtwert Hamburg 2026: Wie hoch ist er?

Für Einfamilienhausgrundstücke mit 600 m² im Mittel 887 €/m² zum 1. Januar 2026. Die Werte reichen von 210 €/m² in Wilhelmsburg bis 10.565 €/m² in Rotherbaum; zum Stichtag 2026 sanken sie im Schnitt um rund 5 %.

Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Hamburg?

Die Karte BORIS.HH und die offenen Daten im Transparenzportal kosten nichts. Eine auf dein Grundstück umgerechnete amtliche Auskunft über IDA.HH kostet 30,94 € je Wert, eine schriftliche 214,20 € einschließlich des ersten Werts.

Zählt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Hamburg?

Nein. Hamburg rechnet nur mit Grundstücks- und Gebäudefläche und mit der Wohnlage. Steigende Bodenrichtwerte ändern an deiner Grundsteuer nichts.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht genau. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke der Zone. Größe, Zuschnitt, Ecklage oder eine andere erlaubte Bebauung können den Wert des einzelnen Grundstücks verschieben.