Bodenrichtwert Baden-Württemberg 2025: Bodenrichtwerte abfragen und Hauspreis prüfen

Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg

Einen Marktbericht für das ganze Land gibt es nicht. 121 Gutachterausschüsse (Stand Oktober 2025) ermitteln die Werte jeweils für ihre Städte und Gemeinden, entsprechend weit liegen die Zahlen auseinander. Im Kartenausschnitt Stuttgart-Vaihingen lagen die Richtwerte für Einfamilienhausgebiete zum 1. Januar 2025 zwischen 1.130 und 1.750 €/m², in der Ludwigsburger Innenstadt die Wohngebiete bei 875 bis 1.100 €/m², in Bad Saulgau im Landkreis Sigmaringen die Wohngebiete bei 230 bis 270 €/m².

Zuletzt sind die Werte eher gesunken oder gleich geblieben. Stuttgart hat die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete und für den Geschosswohnungsbau zum 1. Januar 2026 um 5 % gesenkt. In Ludwigsburg blieben zum 1. Januar 2025 die meisten Bodenrichtwerte unverändert, nur in einzelnen Zonen ging es nach oben oder unten.

Aus den amtlichen Quellen unten. Innerhalb eines Orts unterscheiden sich die Zonen stark; maßgeblich ist der Bodenrichtwert der Zone, in der das Haus liegt.

Bodenrichtwert Baden-Württemberg abfragen

Ansehen ist kostenlos, und du kannst dir einen Auszug als PDF erzeugen. Seit Oktober 2021 zeigt BORIS-BW auch frühere Stichtage. Erlaubt ist das nur für nicht kommerzielle Zwecke: Die Bodenrichtwertdaten sind urheberrechtlich geschützt, ihre Veröffentlichung und Vermarktung untersagen die Nutzungsbedingungen. Eine offene Datenlizenz gibt es nicht. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft stellt die Geschäftsstelle des örtlichen Ausschusses aus, die Gebühr legt jede Gemeinde selbst fest; in Karlsruhe kostet sie 35 € je Flurstück.

Die Bodenrichtwerte gehören den örtlichen Gutachterausschüssen, nicht dem Land. BORIS-BW ist nur die Plattform, die das LGL im Auftrag des Landes für sie betreibt, und die Ausschüsse stellen ihre Daten dort freiwillig ein. Die Nutzungsbedingungen erlauben Ansehen, Ausdrucke bis DIN A4 und Screenshots nur für nicht kommerzielle Zwecke und einzelne Werte für ein konkretes Objekt, etwa in einem Gutachten oder Exposé. Die Daten zu veröffentlichen oder zu vermarkten ist untersagt, eine automatische Abfrage für einen kommerziellen Dienst decken die Bedingungen deshalb nicht. Für dein Grundstück schaust du selbst in BORIS-BW nach und speicherst den Auszug als PDF. Fehlt dein Ort oder brauchst du eine verbindliche Auskunft, fragst du die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses deiner Gemeinde.

• BORIS-BW ↗ · Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse, betrieben vom Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGL)

Stichtag und Gutachterausschüsse

Nach § 12 der Gutachterausschussverordnung (GuAVO) müssen die Ausschüsse die Bodenrichtwerte mindestens auf das Ende jedes geraden Jahres ermitteln und bis zum 30. Juni des Folgejahres veröffentlichen. Die meisten Werte gelten deshalb zum Stichtag 1. Januar 2025, der nächste Pflichttermin ist das Ende des Jahres 2026. Manche Ausschüsse rechnen jedes Jahr neu, Stuttgart etwa hat seine Werte im März und April 2026 zum 1. Januar 2026 beschlossen. Die Termine schwanken stark: Mannheim beschloss die Werte zum 1. Januar 2025 am 12. Juni 2025, der gemeinsame Ausschuss in Sigmaringen die für Bad Saulgau erst am 27. Oktober 2025.

Gutachterausschüsse werden in Baden-Württemberg bei den Gemeinden gebildet. Seit Oktober 2017 dürfen benachbarte Gemeinden im selben Landkreis die Aufgabe gemeinsam erledigen, und viele haben das getan: Der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Sigmaringen arbeitet für alle Gemeinden des Landkreises, der in Ludwigsburg für Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar. Im Oktober 2025 gab es 121 Ausschüsse. Einen Oberen Gutachterausschuss hat das Land nicht; beim LGL in Stuttgart ist die Zentrale Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung eingerichtet, die ein Verzeichnis der Ausschüsse führt.

Vom Bodenrichtwert zum Hauspreis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert. Was vom Kaufpreis übrig bleibt, zahlst du für das Gebäude, und das verliert mit dem Alter an Wert. Ist der Gebäudeanteil für ein altes, unsaniertes Haus hoch, ist der Preis eher hoch angesetzt.

• Ratgeber: Bodenrichtwert verstehen · Sachwert, Rechenbeispiel und Grenzen der Rechnung

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg rechnet nach dem Landesgrundsteuergesetz mit dem modifizierten Bodenwertmodell. Der Grundsteuerwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, das Haus zählt nicht. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille, für überwiegend zum Wohnen genutzte Grundstücke 30 % weniger, also 0,91 Promille. Im Beispiel des Finanzministeriums ergeben 400 m² zu 250 €/m² einen Grundsteuerwert von 100.000 €, einen Messbetrag von 91 € und bei 350 % Hebesatz 318,50 € im Jahr. Neuere Bodenrichtwerte, etwa zum 1. Januar 2025, gelten nicht für die Grundsteuer. Ist dein Grundstück mehr als 30 % weniger wert als der Richtwert, etwa weil es nur eingeschränkt bebaubar ist, hilft nur ein qualifiziertes Gutachten (§ 38 Abs. 4 LGrStG). Der Bundesfinanzhof hat das Gesetz am 22. April 2026 bestätigt.

Was Hausprobe für Adressen in Baden-Württemberg zeigt

Für Adressen in Baden-Württemberg zeigt Hausprobe den Bodenrichtwert noch nicht. Den Wert holst du dir im Portal oben und rechnest mit dem Rechner weiter. Alles andere prüft Hausprobe auch hier: Hochwasser, Starkregen, Lärm, Radon, Nachbarschaft und die Kosten für das Haus.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Baden-Württemberg?

Im amtlichen Portal: BORIS-BW, https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/. Gib dort die Adresse ein; der Wert gilt für die Zone, in der das Grundstück liegt.

Ist BORIS-BW kostenlos?

Ja, Ansehen und der PDF-Auszug kosten nichts, allerdings nur für private und andere nicht kommerzielle Zwecke. Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle kostet Geld, in Karlsruhe zum Beispiel 35 € je Flurstück.

Welcher Bodenrichtwert zählt für meine Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Der zum 1. Januar 2022. BORIS-BW zeigt diese Werte in einem eigenen Bereich für die Grundsteuer. Hältst du den Wert für falsch, wendest du dich zuerst an den Gutachterausschuss, der die Zone korrigieren kann. Einen Einspruch gegen den Bodenrichtwert selbst gibt es nicht; sonst bleibt nur ein qualifiziertes Gutachten, das einen um mehr als 30 % niedrigeren Wert belegt.

Bodenrichtwert Stuttgart 2026: Was hat sich geändert?

Der Gutachterausschuss Stuttgart ermittelt die Werte jedes Jahr und hat die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete und den Geschosswohnungsbau zum 1. Januar 2026 um 5 % gesenkt. Die Werte für dein Grundstück findest du in BORIS-BW; die vollständigen Tabellen stehen nur im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht genau. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke der Zone. Größe, Zuschnitt, Ecklage oder eine andere erlaubte Bebauung können den Wert des einzelnen Grundstücks verschieben.